토지거래허가구역 지정 시 실거주 의무와 매매, 전세, 갭투자 영향 총정리

토허제, 토지거래허가구역 지정 시 실거주 의무부터 갭투자 제한까지, 부동산 거래 전반 영향 총정리

매매, 전세, 갭투자… 토지거래허가구역에서 뭘 조심해야 할까?

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토지거래허가구역(토허구역)으로 지정되면, 단순한 부동산 거래도 ‘허가제’로 바뀌게 됩니다. 실거주 요건부터 매매·전세 제약, 갭투자 차단까지 광범위한 변화가 따르는데요. 본문에서는 법령, 지자체 조례, 언론 보도, 실제 공고 내용을 기반으로 실거주 의무 및 투자 전략에 미치는 영향을 구체적으로 정리해드립니다.

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토지거래허가구역이란? 지정 목적과 적용 기준 요약

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토허구역은 투기 수요를 차단하고, 시장 안정을 도모하기 위한 제도입니다.

지정되면 해당 지역에서 토지(주택 포함)의 거래는 사전 ‘허가’를 받아야 하며, 실거주 계획서 등 조건을 충족해야 허가가 내려집니다. 서울은 이미 전체 면적의 약 27.3%가 허가구역으로 지정된 상태입니다.

구분 내용 요약

적용 법령	「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조 이하 등 적용
지정 권한	국토부 장관, 시·도지사, 시장·군수·구청장에게 있음
지정 사유	급등 지역, 개발 기대 지역, 투기과열지구, 도시계획 수립 예정지 등
지정 기간	보통 1~5년 단위 지정 후 연장 가능
대표 지정 사례	서울 강남·서초·송파·용산 / 경기 과천·하남·성남 등

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토허제 실거주 의무 및 허가 요건 총정리

토허구역 내 주택 취득 시, 가장 중요한 건 ‘실거주 의무’입니다. 갭투자처럼 전세를 끼고 매수하는 방식은 거의 차단되며, 실거주 계획을 제출하고 증빙까지 해야 허가가 납니다.

항목 주요 내용

실거주 의무 기간	최대 2년 실거주 요건 부과 (지자체 공고 기준)
실거주 요건 시작 시점	취득 시점부터 적용되며, 일정 기간 내 입주 필수
허가 서류 요구 사항	실거주 계획서, 자금조달계획서, 기존 주택 처분 계획서 등 포함
기존 주택 보유자 허가 조건	기존 주택 처분 계획서 반드시 제출, 처분 기한은 지자체별로 4~6개월 내외
예외 적용 가능성	오피스텔, 비주거용 부동산 등은 실거주 제외 대상 될 수 있음
입주시기 유예 조건	공사 지연 등 사유 있으면 관할청에서 입주 유예 가능성 있음

예외적으로 오피스텔은 실거주 의무가 제외되는 사례가 있어, 최근 거래량이 늘고 있는 추세입니다. 하지만 오피스텔도 대지지분 면적이 허가 기준 초과 시 허가 대상일 수 있으니 주의해야 합니다.

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매매, 전세, 갭투자별 예상 영향 정리

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토허구역으로 지정되면 단순 매매만이 아니라, 전세 계약과 갭투자 방식 모두 영향을 받습니다.

매매

• 허가 신청 필수: 계약 전에 관할 구청 허가를 받아야 하며, 거부될 수도 있음
• 계약 체결 전 확인 필요: 공고일 전에 계약한 경우 규제 적용을 받지 않을 수 있음
• 거래량 감소 우려: 허가제 부담 증가로 거래 위축 가능성 있음
• 가격 상승 제한: 투기 수요 차단으로 상승세 둔화 유력

전세

• 전세 끼고 매매 불가: 실거주 요건으로 인해, 갭투자 방식 거래 불허 가능성 높음
• 임차인 교체 어려움: 임대인이 전세계약 갱신을 꺼릴 수 있음
• 전세 수요 증가 가능성: 매수 포기한 실수요자들이 전세 수요로 이동할 수 있음
• 전세가 상승 압력: 공급 정체 + 수요 증가로 전세금 상승 가능성 있음

갭투자

• 사실상 전면 금지: 전세 끼고 매수 불가 → 갭투자 구조 자체가 불가능해질 수 있음
• 허가 거절 가능성 높음: 투기 목적으로 판단되면 허가 자체 불허
• 기존 투자자 리스크 확대: 기존 임대계약 연장 시 허가 대상 될 수 있음
• 대체 투자처 이동: 오피스텔 / 상업용 부동산 등으로 관심 분산 가능

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토지거래허가구역 지정 시 대응 전략 제안

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토허구역이 확대되는 지금, 단순히 ‘들고 있는 부동산’의 문제만이 아니라, 향후 투자 전략도 전환해야 합니다.

주요 대응 전략 요약표

전략 키워드 내용 요약

실거주 계획 수립	전입신고, 공과금 납부, 주민등록 등 거주 증빙 확보
계약 체결 시점 고려	지정 전 계약 시 허가 대상 제외될 수 있어, 시기 체크 중요
기존 주택 처분 고려	다주택자의 경우, 새 집 허가 신청 시 기존 주택 처분 계획 필수
오피스텔 등 대체 자산 고려	실거주 요건 없는 자산으로 투자 방향 전환 모색 가능
허가 제외 대상 확인	상속, 증여, 공익사업 용도 등은 허가 제외 가능성 있음
지자체 공고 확인 필수	구청·시청 고시문 통해 면적 기준·유예 조건·실거주 조건 등 상세 확인 필요

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서울 vs 경기 토지거래허가구역 비교 요약

항목 서울시 기준 경기도 기준

허가 면적 기준	주거지역 60㎡ 초과 등 (서울시 조례 기준)	시·군별로 다르며 공고마다 상이
지정 범위 / 기간	지정구역 내 상세 지역명 명시, 5년 단위 지정 많음	1~5년 단위 지정 후 공고 통해 연장 / 축소 반복
실거주 조건	실거주 2년 요건 명시, 기존 주택 처분 조건 있음	실거주 조건 유사하나, 면적 기준 / 지역별 편차 존재
오피스텔 포함 여부	대지지분 기준 초과 시 허가 대상 될 수 있음	동일하게 대지지분 기준 초과 시 허가 대상 가능성 존재
허가 제외 조건	공익사업·상속 등은 예외 적용 가능	유사한 허가 제외 조건 조례에 명시됨

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투자자들이 가장 많이 묻는 Q&A 요약

고배당ETF 수익률 순위 TOP5, 미국 vs 한국, 어디에 투자해야 유리할까?

 

 

 

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질문 내용 요약 답변

전세 끼고 집 사면 허가 나나요?	대부분 불허. 실거주 요건 때문에 갭투자 형태 매매는 제한됨
허가 없이 거래하면 어떤 문제가 생기나요?	무효 처리되거나 과태료, 벌칙 부과 가능성 있음
기존에 산 집은 영향 없나요?	지정 전에 계약 / 취득한 경우엔 허가 대상에서 제외될 수 있음
오피스텔은 허가 안 받아도 되나요?	대지지분이 기준 초과 시 허가 대상일 수 있으므로, 반드시 면적 확인 필요
실거주 계획 어떻게 증명하나요?	전입신고, 등본, 공과금 납부내역, 실제 거주 사진 등으로 소명 가능

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핵심 요약 포인트 정리

• 토지거래허가구역 지정 시 실거주 의무는 기본 전제가 되며, 매매·전세·갭투자 모두 큰 제약이 생깁니다.
• 갭투자 방식은 구조적으로 차단되거나 허가 거절 가능성이 높으며, 투자 접근법 자체를 바꿔야 할 상황입니다.
• 서울·경기 권역별로 공고문·조례 기준이 다를 수 있으니, 반드시 해당 구청/시청 고시문 확인이 필수입니다.
• 실거주 계획서, 자금 조달 계획 등 문서화된 자료 준비가 핵심이며, 입주 유예 조건 등 예외 사항도 적극적으로 문의할 필요가 있습니다.