정부 부동산 대출 규제 발표 후 부동산 가격 어떻게 될까?

수도권과 지방, 아파트부터 오피스텔까지 시장의 방향은 어디로?

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2025년 6월 28일, 정부는 수도권 부동산 시장의 과열을 진정시키기 위해
초강력 대출 규제안을 발표했습니다.
주택담보대출 한도 제한, 다주택자 대출 금지, 전입 의무 강화 등
전방위적인 조치가 포함되며, 단기적으로는 거래 심리 위축과 함께
가격 안정 국면이 예상됩니다.
이번 글에서는 수도권과 지방, 아파트·빌라·오피스텔 등
주택 유형별로 정부 규제가 부동산 가격과 시장 심리에
어떤 영향을 미칠지 정리해보았습니다.

 

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수도권 아파트 가격, 단기 급등세 진정…“숨고르기” 진입

6월 넷째 주까지 21주 연속 상승을 이어온 서울 아파트 가격은
규제 발표 직후 상승세가 꺾이고 거래가 급감했습니다.
대출 의존도가 높은 고가 아파트 중심으로 타격이 컸으며,
강남3구·마용성 등 중고가 밀집 지역에서 급매물 출현이 관측되고 있습니다.

규제 전과 후 매매심리지수 차이를 보면,
104.2에서 100 언저리로 내려갈 조짐이 뚜렷하며
관망세로 전환된 분위기가 확연합니다.
매수 문의는 감소하고 매도자들은 물건을 회수하는 이중 관망 현상이
시장 전반의 단기 냉각으로 이어졌습니다.

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비수도권, 일부 지역 풍선효과 가능…그러나 광범위 확산은 제한

지방은 이번 규제의 직접적 적용 대상에서 제외되었지만,
수도권을 막은 자금이 일부 유입될 수 있다는 점에서
틈새 상승이 나타날 가능성도 있습니다.

특히 인천 외곽, 대전·대구 일부 인기 지역은
자금 이동으로 인해 거래 증가 조짐이 보일 수 있습니다.
그러나 전체 금융기관의 가계대출 총량이 제한된 상태에서
지방 부동산이 전면적으로 강세 전환되기는 어렵다는 분석도 있습니다.

지역 구분 단기 가격 방향성 주된 요인

서울 강남권	하락 또는 약보합	대출한도 제한, 갭투자 차단
서울 외곽·중저가	상승 또는 견조한 흐름	실수요 유입, 상대적 규제 영향 적음
지방 광역시	소폭 상승 가능성	자금 이동 효과, 풍선효과 기대감
비규제 중소도시	보합 내지 안정세 유지	규제 회피 가능성은 있으나 유동성 부족

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빌라·오피스텔, 규제 반사이익 일부…그러나 상승세 지속은 어려워

 

아파트 중심 규제로 인해 일부 수요가 빌라나 오피스텔로 이동할 가능성이 있습니다.
특히 가격이 6억 미만인 저가 다세대주택이나 주거용 오피스텔은
대출 규제에서 비교적 자유롭기 때문에 대체 수요 유입이 가능합니다.

하지만 해당 주택군은 이미 수요 감소와 공급 과잉이 누적된 상태라
단기 반짝 상승을 제외하면 장기적인 수요 증가나 가격 상승은 제한적입니다.
오피스텔의 경우 갭투자가 가능한 유일한 주택군으로 투자 수요가 몰릴 수 있지만
금리 부담과 수익률 한계로 실효성은 낮다는 평가도 존재합니다.

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전세 시장, 공급 부족과 대출 축소가 동시 작용…임대차 불안 조짐

이번 규제로 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 차단되면서
전세 매물 공급 자체가 줄어드는 반면,
전세대출 보증비율 축소로 세입자들의 자금 여력도 약화됐습니다.

이로 인해 서울을 중심으로는 전세 물건 부족 + 대출 축소라는 이중 구조가
전세가격을 압박할 수 있습니다.
특히 가을 이사철 수요가 맞물릴 경우
도심지역 전세가 상승이 우려됩니다.

요소 영향 방향 세부 내용

전세대출 보증 축소	수요 위축 가능성	세입자 자금 부족 → 고가 전세 어려움
갭투자 차단	공급 감소 위험	집주인의 전세 매물 출회 유인 감소
전세 수요 이동	월세 전환 가속화	전세금 마련 어려운 계층의 월세 선택 증가

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거래량·심리 위축…단기적으로 “거래절벽” 뚜렷해질 듯

규제 발표 이후 중개업소의 거래 문의는 급감했고,
실제 계약은 줄거나 취소 사례가 나타나고 있습니다.
6월 거래량은 발표 직전까지 5천 건을 넘어서며 활발했지만
7월 들어서는 급감이 확실시됩니다.

매매수급지수와 심리지표 역시 빠르게 하락세로 전환될 가능성이 높으며
단기적으로는 거래 정체와 시장 위축 현상이 전방위적으로 나타날 전망입니다.

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3개월 단기 전망: 급등 진정 → 안정세로 전환

기간 전망 요약

7~9월	거래 급감, 가격 상승 둔화 또는 보합세
전세시장	공급 감소 우려로 국지적 전세가 상승 조짐
수요 이동	일부 외곽·중저가 주택 또는 오피스텔로 분산
정책 대응	추가 규제보다 ‘지켜보는 국면’ 가능성

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1년 중기 전망: 규제 효과 지속 여부는 ‘금리·정책’에 달렸다

6개월 이상 규제 효과가 지속되기는 어렵다는 의견도 많습니다.
특히 내년 금리 인하 여부, 공급 정책 발표 등이
시장 방향을 결정짓는 핵심 요인이 될 것입니다.
과거 2019년 12·16 대책처럼,
단기 하락 후 회복 흐름이 재현될 가능성도 있습니다.

전문가들은 중기적으로 집값이 다시 급등하기보다는
국지적 차별화 흐름이 강화될 가능성이 높다고 전망합니다.

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마무리: 규제는 시작, 안정 유지는 전략의 문제

6·28 대출 규제는 부동산 시장의 과열 흐름에
가장 직접적인 제동을 건 정책으로 평가받고 있습니다.
단기 효과는 명확하게 나타나고 있으며,
중장기적으로 시장이 안정 국면에 접어들 수 있을지는
후속 정책과 경제 여건 변화에 달려 있습니다.
실수요자의 내 집 마련이 어려워지지 않도록
균형 있는 규제 운영과 공급대책 보완이 요구됩니다.

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